北京月均房租升至近5000元 專家：多渠道增加租賃住房供應

本報記者 路彤報道

房地產市場的問題已經成為大多數人關心的焦點，在國家“房住不炒”的理念下，各地房價不再瘋漲，但房租市場又悄然開始了漲價的趨勢。

根據第三方研究院統計顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量較2017年前7個月增長14.4%。其中，普租交易量7月份環比增長12.2%，公寓運營環比增長11%。

在價格方面，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環比上漲6.2%，公寓的租金均價環比上漲1.4%。

多因素導致租金上漲

在一線城市，特別是在北京上學工作，一開始就買房很不現實，很多人只能靠租房解決居住問題。但在成交量增長和居住需求轉移以及學區房租房陪讀現象的影響下，多數一線城市的租金也開始刷新。

以北京為例，一個在京打工者，每月酬薪只不過五六千元，卻需要拿出一半還多的工資用來租房，實在是不堪重負。而且，住房租金價格基本上呈逐年遞增的趨勢。

根據媒體的報道，每年的暑期都是租房高峰期，房租在這段時間普遍上漲，一般會持續到九月初。然而今年的漲幅，卻比往年“兇猛”許多。記者梳理發現58同城、趕集網和安居客能信息平臺，一線城市房價在嚴調控下基本穩定，但是租金上漲明顯。

根據相關統計數據顯示，7月份，在普租房中，一居室的月租金均價為4488元/套，環比6月份下降0.6%，兩居室月租金均價為5550元/套，環比6月份上漲7.3%，三居及以上月租金均價為7704元/套，環比6月份上漲8.7%。7月份，公寓中整租一居室的月租金均價為5074元/套，環比6月份上漲1.5%，整租兩居室月租金均價為6270元/套，環比6月份上漲2.1%，整租三居及以上月租金均價為8549元/套，環比6月份上漲4.3%。

據云房數據研究中心統計，近幾年，北京市住宅平均租金一直在保持持續增長，2018年5月，全市普通住宅平均租金已達到91元/平方米/月，與去年同期相比，每平米上漲了8.57%。

那么除了畢業季的推動，還有哪些原因促使了租金上漲呢？

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，主要原因是中國租房需求的與日俱增。他告訴《中國產經新聞》記者，“類似于租房這個市場是一個深受供需關系影響的市場，近10年來，中國流動人口規模一直在增大，從2009年的1.8億已經增大到2017年的2.5億，租房將會成為他們一個長期的選擇，意味著在未來的一段時間內租房市場的需求一定是越來越多的。”

根據貝殼研究院近日發布的數據顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。

“供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾，其實不僅是北京，中國主要一線城市都存在類似的供給問題。”江瀚說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，影響房屋租賃市場租金的最主要因素還是供需關系。在租賃需求上升的情況下，租賃房源的供給卻沒有明顯增加，也導致供需失衡，進而推升房屋租金的上漲。

業內人士表示，除了畢業季帶來的租房需求上漲，租賃市場的火熱與樓市調控政策也不無關系。因為房地產的調控，使得現在的年輕人更愿意在租賃市場多停留一段時間，這也是樓市調控政策見到了比較良性的效果。

江瀚認為，“原先中國租房市場的提供者往往是個人，C2C市場是中國租房市場長期存在的一種業務方式，這樣也就導致租房其實是低水平的租房。隨著越來越多的房地產企業、租賃公司進入房地產租賃市場，在進入租賃市場，增加市場房源的同時，也帶來了一個問題，這就是房屋成本的提升，即使是普通的長租公寓成本也高于之前的私人民宅，雖然房屋的品質有所提升，但是成本也在提升，現階段在市場推廣期，很多企業還是采用降價的方式推廣公寓，一旦市場相對成熟之后，企業為了盈利，必然會繼續增加房租，最終的結果就是整體房租水平的提升。”

多渠道增加租賃住房供應

根據貝殼研究院最新數據，近兩個月北京租賃成交量環比明顯增加，房源成交周期縮短為一年以來的最低值。市場成交節奏加快，側面反映出當前租賃市場需求的增長。

相關統計顯示，受公共交通的快速發展影響，北京四環外區域的租賃房源性價比得以提升，“畢租族”的地段選擇稍有向外圍區域側重的趨勢，往年較為冷門的房山區、昌平區等區域的租賃市場這兩個月同比也在明顯上升。

不只北京租金大幅上漲，根據貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，一線城市中，北、上、深三城租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%、2.1%和3.1%；成交方面，北京、深圳環比分別增加19.5%和16.8%。二線城市中，南京、濟南等租金環比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。

江瀚認為，“對于一線北上廣深等人口大量流入的城市來說，在租房供需的影響下，房租上漲的趨勢幾乎可以確定了，房租漲價將會是大勢所趨，即使有一些政策保障的廉租房，但是類比于香港我們就會發現，這些房子永遠都是供不應求的，房租上漲的趨勢還是無法改變。”

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，短期來看，主要是畢業生租賃需求集中釋放，供給相對缺乏彈性，市場供需矛盾趨緊，業主預期增強，租金水平短期內將季節性上漲。長期來看，盡管北京當前在執行人口疏解政策，但其作為一線城市占據多種資源優勢，人口吸引力長期存在。但同時租購并舉也在積極推行，長期租金將保持與居民可支配收入大致相同的步調。

相比買賣市場，住房租賃市場的市場化特征更加明顯，供求關系對租金價格的影響很大。而投資投機不會對租金帶來根本性的影響，因為租金有人們的收入水平做天花板，如果租金上漲過快，超過租客能夠承受的收入比例，租賃市場的需求將會大幅減少。

業內人士表示，租金價格最終還是會由市場來定，由供求關系來定。因此，下半年北京的租賃市場將延續淡旺季的變化規律，市場會于7、8月處在高點，并隨后下行，但整體租金價格則會在波動中逐年上升。

資料顯示，北京、武漢、深圳、成都等地均發布了租賃市場的相關政策，涉及租賃補貼、交易規范等多個方面。有評論建議，有關部門除加強對租賃市場秩序的管理，還要盡快完善搭建多元化的租賃產品供應體系。逐漸形成一個由保障，到剛需，到改善，再到高端的多元化的梯度的供應，使城市中對生活和居住需求不同的人群都能找到適合自己的解決方案。

專家分析指出，當前重點城市租賃市場存在的主要問題還是供不應求，所以通過多種渠道切實增加租賃住房供應是關鍵之舉。比如，利用集體建設用地建設租賃住房、鼓勵職工宿舍的建設、對閑置低效用房進行盤活等；其次，要鼓勵長租公寓的發展，租賃的機構化運營能提供高品質標準化產品，且能有效保障租客權益；最后，要建立租賃信息發布平臺，監督租賃交易雙方行為，提高透明性與安全性。